Hypotéka: Na co si dát pozor a jak si vyjednat lepší podmínky

Hypotéka je pro většinu lidí největší finanční závazek v životě. Ať už ji sjednáváte poprvé, nebo řešíte refixaci či refinancování, rok 2026 přinese zajímavé možnosti. Úrokové sazby postupně klesají, banky soupeří o klienty a otevírá se prostor pro výhodnější podmínky.

Vývoj úrokových sazeb a co očekávat v roce 2026

V letech 2023–2024 se sazby držely okolo 6 %, což trh výrazně zpomalilo. Od poloviny roku 2024 začal postupný pokles a na jaře 2025 se průměrná sazba u nových hypoték pohybovala kolem 4,5 %. Prognózy roku 2026 ukazují tři možné scénáře:

• Optimistický: sazby klesnou k 4,3 %

• Neutrální: zůstanou mezi 4,8–5,0 %

• Pesimistický: mohou se vrátit až k 6 %

Rozdíl jednoho procenta může u třímilionové hypotéky znamenat tisíce korun měsíčně. Právě proto se soustředím na to, aby moji klienti měli jistotu, že jejich další krok přijde ve správný čas.

Jak si správně nastavit výši splátky a dobu fixace

Hypotéka není jen o nejnižší sazbě. Důležité je, aby splátka byla dlouhodobě udržitelná a zároveň umožnila tvořit finanční rezervu.

Doba fixace

• Krátká (1–2 roky) – vyšší sazby, ale možnost rychle reagovat na pokles trhu.

• Střední (3–5 let) – dnes nejčastější volba, kombinuje stabilitu a flexibilitu.

• Dlouhá (7–10 let a více) – klid a předvídatelnost, avšak méně prostoru na změny.

Statistiky ČNB ukazují, že v roce 2024 si fixaci do 5 let zvolilo 86 % klientů. Lidé tak dávají přednost jistotě. Volba ale vždy závisí na osobní situaci. Pokud například plánujete v horizontu 3–5 let rodinu, podnikat nebo investovat, kratší fixace může být vhodnější cestou.

Refinancování: kdy se vyplatí a jak se připravit

Refinancování je jeden z nejefektivnějších způsobů, jak ušetřit na hypotéce. Rozdíl pouhého jednoho procentního bodu u úvěru 3 miliony Kč znamená více než 20 000 Kč úspory ročně.

Jak postupovat krok za krokem:

• 12 měsíců před koncem fixace – začněte sledovat sazby a projděte si podmínky stávající smlouvy.

• 6 měsíců před – oslovte finančního specialistu, ať máte první konkrétní nabídky na stole.

• 3–4 měsíce před – vyjednávejte, porovnávejte a rozhodujte se, kam svou hypotéku přesunete.

Na co si dát pozor:

• Poplatky za předčasné splacení (až 1 % z dlužné částky).

• Skryté náklady – odhad nemovitosti, poplatky na katastru.

• Nabídky vázané na další produkty (běžný účet, kreditní karta, pojištění).

V praxi právě tady často nacházím prostor, kde klienti dokážou ušetřit nejvíc, a zároveň mít jistotu, že se ve složitém procesu refinancování neztratí.

Jak vyjednat lepší podmínky

Banky sice zveřejňují tabulkové sazby, ale ty nejsou konečné. Skutečná nabídka vždy závisí na bonitě klienta, délce fixace a také na tom, jak dobře dokážete vyjednávat.

Srovnání více variant je klíčové. Rozdíl několika desetin procenta v sazbě se u milionových částek promítá do statisíců korun v celkových nákladech.

Silná vyjednávací pozice. Klient s dobrou historií a stabilním příjmem má v rukou trumfy, které může při jednání využít. Jako hypoteční specialista vím, jak banky fungují, kde mají prostor k ústupkům a jak konkurenci využít ve váš prospěch. Díky tomu klientům šetřím nejen peníze, ale i čas a nervy. A výsledkem je hypotéka, která dává smysl nejen na papíře, ale i v jejich každodenním životě.

Závěr

Rok 2026 může být pro mnoho lidí šancí, jak si nastavit hypotéku výhodněji. Klíčem je připravit se včas, sledovat vývoj sazeb a aktivně vyjednávat. Hypotéka je rozhodnutí, které ovlivní váš život na desítky let. Proto má smysl přistupovat k ní s maximální vážností, ale i s chytrostí a strategií.